Isu pemilikan rumah bukan satu isu baru dan ia berlaku di serata dunia termasuk Malaysia. Di Malaysia, tak sah kalau dengar rungutan harga rumah yang terlalu mahal dan kurangnya peluang pemilikan rumah mampu milik. Tetapi di Jepun, bukan harga rumah yang menjadi sumber kerungsingan penduduk dan kerajaan tempatan. Sumber kerungsingan mereka ialah lambakan rumah di sana melebihi bilangan penduduk Jepun hari ini.

Mungkin ada yang membaca menganggap ini sesuatu yang kelakar. Tetapi ia sebenarnya salah satu dari buah krisis kemerosotan populasi yang melanda Jepun hari ini. Berdasarkan data yang disediakan Forum Polisi Jepun, terdapat 61 juta rumah dan 52 juta isi rumah pada tahun 2013. Dan jika trend kemerosotan ini gagal diatasi dengan segera, bilangan populasi Jepun yang berjumlah 127 juta orang hari ini boleh berkurangan kepada 88 juta orang pada tahun 2065. Ini didedahkan dalam satu laporan Institut Keselamatan Sosial dan Populasi Kebangsaan.

Pengurangan populasi bermakna kurang juga keperluan untuk memiliki rumah. Dan dengan generasi muda dari luar bandar berhijrah ke bandar untuk mencari peluang pekerjaan yang menjanjikan pendapatan yang lumayan, kawasan luar bandar Jepun dihantui oleh rumah-rumah ‘hantu’ kosong yang ditinggalkan yang diberi gelaran akiya.

Bagi memberi gambaran sebenar situasi ini, elok sekiranya kita teliti laporan bekas Menteri Dalam Negeri dan Komunikasi Jepun Hiroya Masuda yang bertajuk ‘Kepupusan Populasi Tempatan’. Menerusi laporan yang disiarkan pada tahun 2014, Masuda meramalkan 900 perkampungan dan bandar di Jepun dijangka pupus pada tahun 2040. Masuda turut melabel ibu negara Tokyo sebagai lubang hitam populasi kerana menarik penduduk luar bandar berhijrah ke sana dan kesukaran bagi keluarga membina keluarga di situ.

Antara bandar yang terkesan dengan situasi ini ialah bandar kecil Okutama. Pada tahun 1960-an, bandar itu mempunyai populasi 13,000 penduduk dan meriah dengan perdagangan komoditi kayu balak. Tetapi selepas proses liberalisasi import dan penurunan permintaan kayu balak pada tahun 1990-an, golongan muda memilih berhijrah ke Tokyo yang terletak dua jam di sebelah barat.

Kini, Okutama hanya mempunyai populasi 5,200 penduduk dan kerajaan tempatan yang gelisah menubuhkan Jabatan Pemulihan Generasi Muda Okutama (OYR) dengan tujuan meningkatkan semula populasi penduduk. Trend sebegini bukan perkara baru dan dilakukan oleh kawasan perkampungan atau bandar yang mahu meningkatkan semula populasi penduduk mereka.

Satu cara yang dibuat OYR ialah membentuk bank akiya atau senarai rumah-rumah kosong yang memadankan bakal pembeli dengan pemilik-pemilik rumah atau hartanah yang sudah berumur. Walaupun senarai sebegini sudah biasa di Jepun tetapi setiap bandar mempunyai syarat-syarat tertentu berkenaan bank akiya. Misalnya bagi Okutama, bakal pembeli mestilah berumur di bawah 40 tahun atau pasangan yang berumur bawah 50 tahun dan anak berumur bawah 18 tahun.

Bakal pembeli atau penghuni juga perlu bersedia menetap di situ secara tetap dan memperuntukkan sejumlah wang untuk menaiktaraf rumah baru mereka. Kerajaan tempatan Okutama bersedia memperuntukkan subsidi pembaikan rumah baru untuk pembeli/penghuni akiya dan menggalakkan pemilik melepaskan rumah/hartanah mereka dengan tawaran berjumlah $8,820 bagi keluasan setiap 100 meter persegi.

Di Okutama saja, terdapat 3,000 buah rumah dengan 400 daripadanya ialah akiya. Tetapi hanya separuh saja yang dilihat masih elok dengan separuh lagi dianggap sudah terbiar atau berada di kawasan berisiko tanah runtuh. Mengapa situasi ini boleh berlaku? Lihat pertambahan jumlah penduduk iaitu selepas Perang Dunia Kedua dan kemakmuran ekonomi yang menyelubungi Jepun pada tahun 80-an.

Dengan pertumbuhan penduduk yang meningkat pada dua tempoh ini, rumah-rumah murah dibina secara besar-besaran di kawasan bandar dan bandaraya yang berpopulasi padat. Tetapi dengan kualiti pembinaan yang kurang elok, ini mendorong sesetengah keluarga berhijrah dan membeli rumah baru. Ini didedahkan oleh penyelidik kanan Institut Penyelidikan Fujitsu, Hidetaka Yoneyama.

Sebarang usaha untuk merobohkan dan membina semula rumah-rumah ini turut berhadapan tentangan dari pihak yang tidak disangka-sangka: kerajaan pusat di Tokyo. Pada tahun 2015, kerajaan meluluskan undang-undang yang memberi kuasa mendenda mana-mana pihak yang membiarkan rumah mereka kosong.

Penggubalan akta ini dibuat bagi menggalakkan pemilik-pemilik akiya ini merobohkan rumah atau melakukan pengubahsuaian terhadap kediaman kosong itu. Tetapi menurut pakar hartanah Toshihiko Yamamoto, ini menimbulkan masalah baru di mana pemilik-pemilik akiya dikenakan cukai lebih tinggi jika mempunyai lot tanah kosong berbanding kediaman yang ditinggalkan. Situasi ini dianggap penghalang kepada apa-apa usaha untuk merobohkan akiya.

Kelemahan undang-undang bukan saja terpakai dari segi isu cukai tetapi juga terpakai kepada peraturan perancangan bandar. Menurut Profesor Chie Ozawa, peraturan perancangan bandar yang lemah membenarkan pemaju membina lebih banyak rumah walaupun bilangan rumah yang kosong semakin bertambah. Jika kadar pembinaan sebegini diteruskan, Institut Penyelidikan Fujitsu mendedahkan satu daripada tiga rumah di Jepun akan ditinggalkan kosong pada tahun 2033 berbanding 23% sekiranya kadar pembinaan bangunan baru dapat dikurangkan.

Selain itu, rumah-rumah kosong turut menimbulkan masalah besar kepada kawasan kejiranan di Jepun. Selain mencacatkan pemandangan sekitar, ia juga berpotensi menarik haiwan-haiwan perosak atau lebih teruk sebagai tempat pembuangan sampah haram. Dan bagi kerajaan tempatan, kemerosotan penduduk di bandar atau perkampungan mereka turut menyumbang kepada penurunan kutipan cukai sekaligus mengurangkan bilangan wang yang masuk dalam kantung kewangan mereka.

Atas sebab itulah, bila mereka mencari pembeli/penghuni akiya, ia dibuka kepada semua orang dan tidak terhad kepada warga Jepun. Ada yang datang sejauh Amerika Syarikat, China dan Taiwan semata-mata hendak memiliki kediaman dengan kadar murah atau percuma. Salah satu penghuni baru Otukama ialah pasangan Filipina-Jepun Rosalie dan Toshiuki Imabayashi bersama enam orang cahaya mata mereka yang berhijrah ke bandar berkenaan pada tahun ini. Bila ditanya sebab mereka berhijrah ke Otukama, Rosalie menyifatkan suasana bandar di Tokyo terlalu sempit dan Otukama dilihat amat hampir dengan alam sekitar dalam jarak sama dengan ibu negara Jepun itu.

Tetapi rumah baru yang berharga murah atau percuma bukan solusi kekal kepada isu akiya ini. Suka atau tidak, kerajaan tempatan juga perlu berinovasi dengan memperkenalkan pelan ekonomi baru dan aktiviti pembinaan komuniti membabitkan penduduk tempatan dan penghuni baru akiya jika mahu menambah bilangan populasi. Antara bandar yang berinovasi bab ini ialah Kamiyama, sebuah bandar di selatan Jepun. Pada tahun 2011, bilangan populasi penduduk di situ lebih bertambah berikutan tindakan firma-firma IT menubuhkan pejabat-pejabat satelit mereka sekaligus mendorong ramai pekerja berhijrah ke situ untuk lari dari hiruk-pikuk kesibukan bandar.

Ada penghuni baru yang bersifat kreatif bagi menjadikan bandar kediaman baru mereka itu terus maju. Bagi pasangan Ida, mereka tahu bila berhijrah ke Okutama, akan wujud banyak peluang pekerjaan memandangkan mereka berpengalaman sebagai penjaga warga emas. Tetapi pada September 2017, mereka bertindak berani dengan menubuhkan syarikat yang membeli dan mengubahsuai sebuah kominka (rumah Jepun yang berusia lebih 100 tahun) sebagai kafe tepi jalan yang menarik perhatian pengguna jalan raya. Langkah ini dilihat bukan saja merancakkan kegiatan ekonomi bandar berkenaan tetapi juga menjauhkan haiwan-haiwan perosak dari mengganggu penduduk.

Pihak kerajaan tempatan juga tidak ketinggalan berusaha mengatasi masalah akiya ini. Satu bandar di pantai barat Jepun iaitu Toyama dilihat cuba menyusun semula populasi mereka. Untuk menggalakkan mereka berbuat demikian, datuk bandar Masashi Mori menawarkan subsidi kepada mana-mana penduduk yang berhijrah ke pusat bandar atau ke kawasan-kawasan sepanjang laluan keretapi baru atau yang ditambahbaik.

Ini merupakan sebahagian daripada konsep perancangan bandar baru di Jepun iaitu bandar yang dipadatkan. Walaupun ia agak perlahan tetapi lebih mudah mencari penghuni/pembeli akiya baru dengan peratusan sebanyak 32% dan sasaran 42% pada tahun 2025. Menurut Mori, jika mereka tidak bertindak sekarang, ia sudah pasti akan memberi tekanan kepada generasi mendatang.

Selain kerajaan tempatan, Tokyo turut memandang serius isu akiya dan melihat pemindahan penduduk keluar dari Tokyo sebagai jalan terbaik. Dengan purata lebih 37,500 orang tinggal di setiap batu persegi ibu negara berkenaan, ia sudah mula memberi tekanan kepada kemudahan dan infrastruktur mereka.

Pada tahun lepas, kerajaan pusat mengumumkan rancangan pemberian geran kepada penduduk dari 23 kawasan untuk menggalakkan mereka berpindah keluar dari Tokyo. Menurut stesen televisyen kebangsaan NHK, geran itu meliputi kos perpindahan, kos pembelian rumah baru dan kos mencari kerja atau menubuhkan syarikat baru.

Walaupun Tokyo merupakan hub utama kerajaan dan perniagaan di Jepun, berita ini merupakan berita baik kepada penduduk yang sudah bosan dengan kesibukan bandar berkenaan. Berdasarkan satu kaji selidik yang dijalankan Kementerian Infrastruktur, Pengangkutan dan Tanah, 23% responden memilih mahu berpindah ke kawasan luar bandar. Bila mereka ditanya sebab berbuat demikian, responden-responden ini mendedahkan mereka merindui sentimen komuniti dan interaksi dengan jiran-jiran.

Ini kerana gaya hidup di Tokyo terlalu sibuk dan mereka tiada masa berinteraksi dengan orang sekeliling. Buat masa ini, maklumat rancangan ini diteliti bagi mendapatkan maklum balas semua pihak termasuk menutup sebarang klausa yang membenarkan penduduk kembali ke Tokyo. Tetapi Tokyo merancang memperkenalkan rancangan tersebut pada penghujung tahun 2019.

Perkara yang perlu dipertimbangkan bila membeli akiya:

1. Lihat keadaan hartanah yang mahu dibeli bersama pakar bagi membolehkan pembeli/penghuni baru akiya menilai jumlah wang yang perlu diperuntukkan untuk membaiki atau mengubahsuai rumah.

2. Lihat apa kelayakan yang membolehkan anda layak memohon subsidi. Ini kerana setiap kerajaan tempatan mempunyai insentif berbeza kepada mana-mana pembeli akiya.

3. Elakkan mengambil akiya yang telah dipajakkan. Ini kerana akiya sebegini dianggap simbol kegagalan sosial (kes pajakan rumah jarang berlaku di Jepun) dan tidak menolak pembabitan sindiket jenayah tempatan atau yakuza yang rumit dengan pemilikan rumah itu.

SUMBER

1. Jozuka, Emiko. (2019). Japan has so many vacant homes it’s giving them away. CNN. https://edition.cnn.com/2018/12/05/asia/japan-vacant-akiya-ghost-homes/index.html

2. Ryall, Julian. (2018). Japans to offer residents in overcrowded Tokyo £20,000 to move out. The Telegraph. https://www.telegraph.co.uk/news/2018/12/01/japans-offer-residents-overcrowded-tokyo-20000-move/

3. Dornhege, Mareike. (2018). Akiya banks: Real estate listings promoting sales of abandoned Japanese homes. RethinkTokyo.com. https://www.rethinktokyo.com/2018/09/19/akiya-banks-abandoned-homes-japan

4. Harding, Robin. (2015). Is this the solution to Japan’s glut of empty homes? Financial Times. https://www.ft.com/content/79297b7e-24c6-11e5-bd83-71cb60e8f08c